“安居樂(yuè)業(yè)，長(cháng)養子(zǐ)孫，$≤'§天下(xià)晏然，皆歸心于我矣。”一(yī)千多(duō)年(× ±nián)前的(de)《後漢書(shū)》中，描繪了(le)古人(rén)對δ​©(duì)美(měi)好(hǎo)生(shēng)活的(d✔ σe)向往，安居樂(yuè)業(yè)的(de)思想一(yī)直以來(lái)都π≥‌(dōu)根植于中國(guó)人(rén)心中。住房(πΩfáng)是(shì)居民(mín)最基本的(de)需求之±→ε一(yī)，在家(jiā)庭開(kāi)支中占比最高(gāo)，♣≥‍<也(yě)是(shì)關系國(guó)計(jì)民(mín)生(shēng↕ )的(de)重大(dà)經濟問(wèn)題和(hé'Ωα↔)社會(huì)問(wèn)題。

習(xí)近(jìn)平總書(shū)記在黨的 ✘‍(de)十九大(dà)報(bào)告中強調：“堅εεβδ持房(fáng)子(zǐ)是(shì)用(yòng)來(lái)✔≤♣♦住的(de)，不(bù)是(shì)用(yòng)來(lái)炒≈φ的(de)定位，加快(kuài)建立多(duō)主體(tǐ)供♣↔給、多(duō)渠道(dào)保障、租購(gòu)并舉的(de)住房(f​≠$áng)制(zhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)民(•"mín)住有(yǒu)所居。”勾勒出了(l₽✔e)中國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì♣ε)場(chǎng)未來(lái)的(de)發展藍(lán)圖®α。在新時(shí)代的(de)起點上(shàng)，本文(wén)回顧建國(gδΩ'uó)以來(lái)我國(guó)住房(fáng¶∑∏)制(zhì)度改革的(de)發展曆程，給未來 ÷(lái)的(de)發展趨勢帶來(lái)借鑒意義。

第一(yī)階段：1949年(nián)-1977年(nián)，福÷£利分(fēn)房(fáng)階段

1949年(nián)，新中國(guó)成立後實施&ld≈×∞quo;統一(yī)管理(lǐ)，統一(yī©≥)分(fēn)配，以租養房(fáng)&rΩφdquo;的(de)公有(yǒu)住房(fáng)實物(wù)分(fēn)配制 ≈↑ (zhì)度。城(chéng)鎮居民(mín<≈λΩ)的(de)住房(fáng)主要(yào)由單✘‌ 位解決，住房(fáng)建設資金(jīn)主要(yào)來♣÷(lái)自(zì)政府撥款。住房(fáng)建好φ‌(hǎo)後，單位以低(dī)租金(jīn)分(fē♥‍↑≈n)配給職工(gōng)居住，住房(fáng)成為(wèi)₽​→一(yī)種福利。

當時(shí)我國(guó)的(de)住房(fá  ☆ng)分(fēn)配制(zhì)度來(lái)源于馬克β∏思、恩格斯的(de)共産主義社會(huì)改造學說(s£π‌huō)，他(tā)們反對(duì)工(gōng)人(rén)★₹階級擁有(yǒu)自(zì)己的(de)個(gè)人(rén)資産₹ €，在《論住宅問(wèn)題》中寫道(dào)：&l×₩dquo;工(gōng)人(rén)必須負起沉重的(de)抵押債務，才能(né≤δng)得(de)到(dào)這(zhè)種住所，于是(∑&shì)他(tā)們就(jiù)真正變成了(le)資金(jīn)主人(réβ≥✘¶n)的(de)奴隸；他(tā)們被束縛在隻好♠≠←≠(hǎo)同意接受向他(tā)們提出的(de)任何條÷×>∏件(jiàn)”。由于中國(g>‌♦uó)奉行(xíng)社會(huì)主義制(&¶×zhì)度，因此住房(fáng)制(zhì©® )度也(yě)受到(dào)這(zhè)些(xiē  φλ)觀念影(yǐng)響。

雖然住房(fáng)分(fēn)配制(zhì)度滿₩ε≥足了(le)廣大(dà)居民(mín)的(de)住房(fáng)需求，但(dà'πn)住房(fáng)的(de)投融資機(jπ• ♥ī)制(zhì)被嚴重扭曲，住房(fáng)建設投資規模逐年(→"✔♦nián)下(xià)滑，導緻1970年(nián)代末全國(gu€₹≈ó)主要(yào)城(chéng)市(shì)都(  dōu)面臨住房(fáng)嚴重短(duǎn)缺問λβ(wèn)題，人(rén)均居住面積從(c★ ∑óng)1950年(nián)的(de)4.5平方米下(xi©↑♦✘à)降到(dào)1978年(nián)的(de)3&€¶×.6平方米(建築面積6.7平方米)，缺房(fáng)戶占當時(☆₹←φshí)城(chéng)鎮總戶數(shù)<α<的(de)47.5%。

第二階段：1978年(nián)-1997年(nián)，從(c≥&קóng)福利分(fēn)房(fáng)向市(shì)場(∏>≥chǎng)化(huà)轉型階段

福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度導緻的(de)住房(fáng)供↓×給長(cháng)期不(bù)足，促使政府 α<下(xià)定決心改革。1978年(nián)鄧小(xiǎo)平提出了±✔¥÷(le)關于房(fáng)改的(de)問(wèn)題，由此開(kāiφ∞π★)啓了(le)我國(guó)住房(fáng)制(•£zhì)度的(de)改革，但(dàn)市(shì)✔★≤場(chǎng)化(huà)改革之路(lù)艱難險阻，用(yòng)了(l ♥÷e)長(cháng)達20年(nián)時(shí)間(jiā→‌n)才逐步完成改革。

1979年(nián)，原國(guó)家(jiā)城(chΩφéng)市(shì)建設總局、國(guó)務§®院僑辦制(zhì)定了(le)關于用(yòng)僑彙購(gòu)買σδ≈β和(hé)建設住宅的(de)辦法，鼓勵華♥÷©λ僑購(gòu)買和(hé)建設住宅，住房(π≤✘fáng)商品化(huà)開(kāi)始萌芽✘✔。

1979年(nián)，政府探索把住宅出售給職工(gōng)≥©，選擇五個(gè)城(chéng)市(shì)進行(¥ <xíng)試點，即政府統一(yī)建設，以土(tǔ£ )建成本價向居民(mín)出售。

1980年(nián)，鄧小(xiǎo)平再次發表關于住房(fán>≈g)問(wèn)題的(de)講話(huà)，中共中央、國(guó)務院正式提出→β≥≤實行(xíng)住房(fáng)商品化(huà)政策，≥¥允許私人(rén)建房(fáng)、買房(fáng)，市(shì)場(chǎ★  λng)化(huà)改革正式啓動。

1982年(nián)，鑒于居民(mín)工(gōng)資水(s₽₹huǐ)平低(dī)，政府決定試行(xíng)公有(yǒλ×φu)住房(fáng)的(de)補貼出售，政府、單位、個(gè)人•→σε(rén)各負擔房(fáng)價的(de)1☆©​ε/3。住房(fáng)制(zhì)度改革取得(de)重大(dà)突β 破，掀起第一(yī)輪房(fáng)改熱( <rè)潮。

　　1988年(nián)，國(guó)務院印發《關于在全國(guó)城(c₩♥héng)鎮分(fēn)期分(fēn)批推↑™≤₽行(xíng)住房(fáng)制(zhì)度改革的(de)實施方案》，住α✔房(fáng)制(zhì)度改革進入了(le)整體(tǐ)方案設★≥•✘計(jì)和(hé)全面試點階段。

1993年(nián)，國(guó)務院房(fáng≤±)改領導小(xiǎo)組召開(kāi)會(huì)議(yì)，提出&ldqu↕§o;以出售公房(fáng)為(wèi)重點，售、租、建≥₽≠并舉”的(de)方案。

　　1994年(nián)，國(guó)務院下(xià)發了(↑γ✔÷le)《關于深化(huà)城(chéng)鎮住房(fáng)制↔×≈(zhì)度改革的(de)決定》，确定房(fáng)改的(de)根本目的(de©$)：“建立與社會(huì)主義市'™®(shì)場(chǎng)經濟體(tǐ)制(zhì)相(xià✔∞§αng)适應的(de)新的(de)城(chéng)鎮住房(fáng)制(zhì)§'‍✔度，實現(xiàn)住房(fáng)商品化(hu<¶à)、社會(huì)化(huà)；加快(kuài)‌±↔★住房(fáng)建設，改善居住條件(jiàn)，滿足城(c♠♣héng)鎮居民(mín)不(bù)斷增長σ ✔(cháng)的(de)住房(fáng)需求。&rdquo£¶;《決定》标志(zhì)著(zhe)住房(fáng)制(zhì)©∏•≤度改革已進入深化(huà)和(hé)全面實施階段。

第三階段：1998年(nián)-2004年(ni¶→δán)，住房(fáng)全面市(shì)場(ch✔↕ǎng)化(huà)階段

1998年(nián)7月(yuè)3日(rì)，國(guó)務院發↔≥λ布《關于進一(yī)步深化(huà)城(chéng)鎮住房(fá↓£ng)制(zhì)度改革加快(kuài)住房( σ←φfáng)建設的(de)通(tōng)知(zhī)》，在通(tōng)知(zh​  ī)中，明(míng)确了(le)深化(hu©↑Ω☆à)城(chéng)鎮住房(fáng)制(zhì)度"≤改革的(de)目标是(shì)：停止住房(fáng)實物(wù)分 ↕∑(fēn)配，逐步實行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配貨币化(hu'©≠à)；建立和(hé)完善以經濟适用(yòng)住房(fá§₩£ng)為(wèi)主的(de)多(duō)層次城(ché<★ng)鎮住房(fáng)供應體(tǐ)系✘↕≠；發展住房(fáng)金(jīn)融，培育和(hé)規範住房(fá¥<↕✔ng)交易市(shì)場(chǎng)。至此，經過二∏Ω≈∞十年(nián)改革後，住房(fáng)實物(wù)分(fēn)配制(zhì)<☆度從(cóng)政策上(shàng)徹底退出曆史舞(wǔ)台•αλ，新的(de)住房(fáng)制(zhì)度開(kāi)始實施α‍×←，住房(fáng)供應機(jī)制(zhì)與體(>✔tǐ)系出現(xiàn)了(le)根本性的(de)變化(huà)。

住房(fáng)制(zhì)度改革的(de)時(shí)點，恰逢1<ε∏×997年(nián)亞洲金(jīn)融危機(jī)，為•±(wèi)了(le)度過危機(jī)，擴大(dà)國(guó)內(nèi)需✘π求，中央政府已經意識到(dào)房(fáng)地(dì)&♦産行(xíng)業(yè)是(shì)中國(guó)經濟潛在β♥的(de)巨大(dà)增長(cháng)點，金(jīn)融危機(j<↓ī)的(de)到(dào)來(lái)，倒逼政府下(xià)定決心全‍<面實施新的(de)住房(fáng)制(zhì)度。

1998年(nián)新的(de)住房(fáng)制(zhì)γ✔​®度實施後，我國(guó)房(fáng)地(dì)産>♥♣行(xíng)業(yè)高(gāo)速發展，此後的(de)1↓≠π8年(nián)時(shí)間(jiān)，房(fáng)₩‍屋年(nián)竣工(gōng)面積從(cóng)不∏"α(bù)足2億平米躍升至10億平米，城(γ♠α¶chéng)市(shì)人(rén)均住宅面積從(cóng)18平米翻倍至3ε₹6平米，房(fáng)地(dì)産年(nián)開♠§(kāi)發投資額也(yě)從(cóng)↓÷$ε4000億躍升至10萬億，不(bù)僅大(dà)幅改善了₽∞(le)廣大(dà)居民(mín)的(de)住房(fáng)需求，也(y ✔ě)成為(wèi)中國(guó)經濟發展的(de)核心驅動力，始于19<₽↕78年(nián)成于1998年(nián)的¶≤(de)中國(guó)住房(fáng)制(zhì)度改革σ&£，居功至偉。

住房(fáng)制(zhì)度改革開(kāi)啓了↓≤(le)地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)黃(huáng)金(≤↓jīn)時(shí)代，湧現(xiàn)出‌ 以萬科(kē)為(wèi)代表的(de)優秀房(fáng)地(dì) ©±産企業(yè)，其營業(yè)收入規模從(cóng)1998年(nián)的₽₩(de)22億增長(cháng)至2016年(nián≠λ☆★)的(de)2400億元，淨利潤從(cóng)2™≈.4億增長(cháng)至280億元，二十年(nián)時(shí)間γ§(jiān)增長(cháng)超過百倍。萬科(kē)，δ€成為(wèi)了(le)住房(fáng)制(zhì)度改革的β♥(de)最大(dà)受益者之一(yī)，也(★≈→yě)成為(wèi)了(le)深圳的(de)名片。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

第四階段：2005年(nián)-2017年(nián)，市(shì)場(chǎng)化(huà)疊加調控階段

1998年(nián)住房(fáng)制(zhì)度改革後，我國(guó)房(★$fáng)地(dì)産業(yè)快(kuài)♣₽‍₩速發展，但(dàn)房(fáng)價過快(kuài)上(shàng)漲也(y≤•♥₽ě)引發了(le)一(yī)系列社會(huì)問(wèn)題，尤其在20↕→≥•04和(hé)2005年(nián)，全國(guó)住宅均價年(nγ'✔ián)漲幅高(gāo)達15%。以2005年(nián☆☆)3月(yuè)的(de)“國(guφ™≥ó)八條”為(wèi)起點，後續的(<&de)12年(nián)裡(lǐ)，政府使用(yòng♣$)一(yī)系列手段進行(xíng)調控✔γ≥。

2005-2007年(nián)，房(fáng)價上(sh  ₹àng)漲壓力較大(dà)，政府先後出台調整土(tǔ)地(dì)供應、≤∏©調節市(shì)場(chǎng)、信貸政策（二套房(fáng)首付比例提高®¥÷(gāo)至40%、利率不(bù)低(dī)于基準利率1.1倍，加息↕"、上(shàng)調存款準備金(jīn)率）和(hé)開πΩ(kāi)征交易稅費(fèi)（出售不(bù)足2年(nián)的₽ (de)住房(fáng)全額征收營業(yè)稅、營業(£ §yè)稅免征期限2年(nián)提高(gāo)到(dào)5年(nián)÷≈）等措施。然而，一(yī)系列政策并未壓制(zhì)房(fáng)價的(de)÷€<上(shàng)漲，2007年(nián)房(fáng)價漲幅甚至♠§σ高(gāo)達16.9%，直到(dào)Ω€ 2008年(nián)金(jīn)融危機(jī©&↓∑)才開(kāi)始冷(lěng)卻。

2008-2009年(nián)，國(g∑¶• uó)際金(jīn)融危機(jī)爆發，為(wèi)穩定經濟增長(chán↓&✔♣g)、避免房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)下( β₽≠xià)滑，政策開(kāi)始轉向刺激住房(fáng)≤₽₽∏消費(fèi)（鼓勵購(gòu)房(fáng)），推出信貸支™<持（“适度寬松的(de)貨币政策”©π♠±，住房(fáng)貸款利率七折優惠，降低(dī)貸款首δΩ≤付至最低(dī)兩成）、增加保障房(fáng)供±•應（4萬億刺激計(jì)劃）和(hé)稅收減免政策（首次購(gòu)買90平米✘→≠♥以下(xià)的(de)普通(tōng)住房(fáng)，契稅稅率下(xià)≥‌↓調至1%，免征印花(huā)稅、土(tǔ∞♦↔)地(dì)增值稅，個(gè)人(rén)出售Ω​2年(nián)以上(shàng)的(de)普通(tōng)住宅免征營業('&‍₹yè)稅）。本次調控效果顯著，2009年(nián)房(fáng)價∑♣™Ω大(dà)漲24.7%。

2010-2013年(nián)，中國(guó)Ω→₩經濟複蘇，積極的(de)财政政策和(hé)寬松的(de)貨币政策導≈§緻房(fáng)價暴漲，房(fáng)地(dì)産調控政策從(‌₩λcóng)刺激轉向遏制(zhì)，綜合運用(yòng)土(tǔ)地(dì)、金 £§ (jīn)融、稅收等手段。與過去(qù)調控手"↔段不(bù)同的(de)是(shì)，首次在上(shàng)海(hǎi)、©​♦重慶開(kāi)展房(fáng)地(dì)¶λ♣産稅試點，首次在部分(fēn)城(chéng)市(s™>hì)采取限購(gòu)措施。本次調控效果明(míng)顯，房(fánπδβg)價年(nián)漲幅控制(zhì)在10%以內(nβ✘←èi)。

2014-2016年(nián)9月(yuè)←♦↑，中國(guó)經濟面臨下(xià)行(xíng)壓力，房(fáng)地(d¥•δ"ì)産庫存較大(dà)，政府在“穩增長(cháng≤>♦¥)”和(hé)“去(qù)庫存&rd×σ↑quo;的(de)訴求下(xià)，接連出台α₩±刺激政策，手法與過去(qù)類似：放(fàng)松限購(gòu)®¶×≈限貸、加強信貸支持、稅收減免。2015年(nián)3月(yα♣¶¶uè)開(kāi)始，以深圳為(wèi)ε♠‌代表的(de)一(yī)線城(chéng)市(shì)量價齊升，随後< ↔₹陸續擴散至二線和(hé)三、四線城(chéng)ק市(shì)。2015、2016年(nián)全國(guó)住宅市(shì) &‌場(chǎng)銷售額加速上(shàng)漲，政$↓'府調控效果明(míng)顯。

2016年(nián)10月(yuè)至今，中央政治局會(huì‍γ)議(yì)提出“抑制(zhì)資産價格•¥泡沫”，随後國(guó)慶期間(jiān)各>↕城(chéng)市(shì)密集發布限購(gòu)、限售、限貸等調控政策σ₹ ♠，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎn♠&¥∑g)迅速降溫。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)是(shì)關乎國(guó♠∞©®)計(jì)民(mín)生(shēng)的(de)支柱産業(yè)，一(y©σδ≈ī)方面要(yào)滿足居民(mín)的(de)住房<✔>(fáng)需求，另一(yī)方面也(yě)Ω₩®≠要(yào)推動經濟的(de)增長(cháng)，但(dàn)往往二者難₹¥以兼得(de)，因此政府會(huì)在不(bù→βα)同階段采取不(bù)同的(de)政策，以适應當時(shí'$₩Ω)的(de)經濟和(hé)社會(huì)發展情況。

回顧近(jìn)20年(nián)我國(guó)房(fáng)地(dì)産市§π♦↑(shì)場(chǎng)變遷的(de)曆史，可(kě)以發現(xi♥Ω'àn)地(dì)産銷售額和(hé)房(fáng)價的(de)波動周期為(wèi↕£)3年(nián)左右，周期低(dī)點分₩©​β(fēn)别是(shì)2002、2006、2008、2011、201>÷©>4、2017-2018年(nián)。周​β÷期性波動的(de)原因與政府調控密切相(xià♣<ng)關，在房(fáng)價上(shàng)行(≠ xíng)階段調控措施主要(yào)是(shì)限購(gòu)₹€∑↓、限售、限貸、限價等，下(xià)行(xíng)階段則是(s™λhì)松限購(gòu)、松信貸政策和(hé)财稅$∏ ¶政策，如(rú)果延續此類調控手段，未來(lá€★i)可(kě)能(néng)仍将呈現(xiàn)周期性大(dà§α§←)幅波動的(de)規律。

2016年(nián)12月(yuè)中€σ≤☆央經濟工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)重點強調&ldquo♣₩€÷;促進房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展&✔↔”，首次提出“長§←♥λ(cháng)效機(jī)制(zhì)”：要(yào)堅持&l♥∑dquo;房(fáng)子(zǐ)是(shì)用(yòng)來(→↕ ♥lái)住的(de)，不(bù)是(shì)用(yòng)來(lái)炒的‌λ♥(de)”的(de)定位，綜合運用(yòng)金(jīn×★​ε)融、土(tǔ)地(dì)、财稅、投資、立法等手段，加快(kuài)研究≤$∏建立符合國(guó)情、适應市(shì)場(chǎng)規律的(de)基↔€÷礎性制(zhì)度和(hé)長(cháng)效♠÷機(jī)制(zhì)，既抑制(zhì)房(fáng)地(dì)産¥ λ泡沫，又(yòu)防止出現(xiàn)大(dà)起大§≈♠®(dà)落。2017年(nián)黨的(de)十九大(dà)報(bàα‌o)告中提出，堅持房(fáng)子(zǐ)是(shì)用(yòng)來(↕β<"lái)住的(de)，不(bù)是(shì)用(yòng)來 >"(lái)炒的(de)定位，加快(kuài)✔≤建立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠道(dào)保障、租£€‍購(gòu)并舉的(de)住房(fáng)制( ™☆zhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)民®∏ ✘(mín)住有(yǒu)所居。

房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)牽涉面廣，涉及利益巨≤δ≠大(dà)，改革不(bù)會(huì)一(yī)蹴而₽¶©©就(jiù)，當前的(de)市(shì)場(c β​♦hǎng)化(huà)制(zhì)度也(yě)是€ε₽™(shì)用(yòng)了(le)20年(ni∑λ♦án)時(shí)間(jiān)才成熟完善，但(dàn✔>¶)我們有(yǒu)足夠的(de)理(lǐ)由相(xi→£δàng)信，在新時(shí)代的(de)起點，政÷★府有(yǒu)足夠的(de)決心和(hé)能∞&(néng)力，讓房(fáng)地(dì)産市(shì)€₽™£場(chǎng)平穩發展，實現(xiàn)老(lǎo)百姓安♣£​居樂(yuè)業(yè)的(de)中國(guó)夢。★∞

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