“安居樂(yuè)業(yè)，長(ch€₽áng)養子(zǐ)孫，天下(xià)晏然，皆歸心于我矣。”一(yש♦ī)千多(duō)年(nián)前的(de)《♠ε後漢書(shū)》中，描繪了(le)古人<φ (rén)對(duì)美(měi)好(hǎo)生(shēng)活的™¥♥$(de)向往，安居樂(yuè)業(yè)的(de)思想σ¶‍>一(yī)直以來(lái)都(dōu)根植于中國(guó)人"<(rén)心中。住房(fáng)是(shì)居民(mín)最基本的(de)需求₩γ∏ 之一(yī)，在家(jiā)庭開(kāi)支中占比最高(gāo)，→→∑也(yě)是(shì)關系國(guó)計₩£≤↔(jì)民(mín)生(shēng)的(de)重大(dà)經濟問(wèn)¥δ☆€題和(hé)社會(huì)問(wèn)題​↕。

習(xí)近(jìn)平總書(shū)記在黨的(de)十九大(dà)報(↔σ✘γbào)告中強調：“堅持房(f→®↑×áng)子(zǐ)是(shì)用(yòng)來(lγ£γ€ái)住的(de)，不(bù)是(shìπδ₹)用(yòng)來(lái)炒的(de)定位，加快(kuài)建立α‍<多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠道(dào)↕$≤保障、租購(gòu)并舉的(de)住房(fáng)制(↔♠δzhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)民(m$≤✘∑ín)住有(yǒu)所居。”勾勒出了©"•(le)中國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)未β​來(lái)的(de)發展藍(lán)圖。在新時("∑&shí)代的(de)起點上(shàng)，本文(wén×>)回顧建國(guó)以來(lái)我國(guó)住房(f₽€áng)制(zhì)度改革的(de)發展曆程，給未來(lái)的(de)發展""₽♦趨勢帶來(lái)借鑒意義。

第一(yī)階段：1949年(nián)-‍Ω1977年(nián)，福利分(fēn)房(fáng)階段

1949年(nián)，新中國(guó)成立後實施&ld→ quo;統一(yī)管理(lǐ)，統一(yī)分(fēn)配，以租養房(®♣"fáng)”的(de)公有(yǒu)住∑®♠₹房(fáng)實物(wù)分(fēn)配制(zhì)度。城(chéng)鎮居民‍®↔(mín)的(de)住房(fáng)主要(y± &™ào)由單位解決，住房(fáng)建設資金(jīn)主要(yà≤•o)來(lái)自(zì)政府撥款。住房(fá γng)建好(hǎo)後，單位以低(dī)租金(jīn)分(fē∞ n)配給職工(gōng)居住，住房(fáng)™÷​↔成為(wèi)一(yī)種福利。

當時(shí)我國(guó)的(de)住房(fáng)分(≠→ ∏fēn)配制(zhì)度來(lái)源于馬克思、恩格斯的(de)共産主義 ↕社會(huì)改造學說(shuō)，他(tā)們反對(duì)₩ β工(gōng)人(rén)階級擁有(yǒu)自(zì)己的(de)個(gè×✔©β)人(rén)資産，在《論住宅問(wèn)題》中寫道(₹©₽dào)：“工(gōng)人(rén)¶≥必須負起沉重的(de)抵押債務，才能(néng)得(de)到(dàε​≥o)這(zhè)種住所，于是(shì)他(tā↔‍)們就(jiù)真正變成了(le)資金(jīn)主人(rén)的&♦"(de)奴隸；他(tā)們被束縛在隻好(hǎo)同意接受向他(tā)們提出的(¶<÷de)任何條件(jiàn)”。&₹由于中國(guó)奉行(xíng)社會(huì)主義制(zhì©∏)度，因此住房(fáng)制(zhì)度也φ€δ(yě)受到(dào)這(zhè)些(x&♠✔iē)觀念影(yǐng)響。

雖然住房(fáng)分(fēn)配制(zhì)度滿足了(le)廣大σ¶¶(dà)居民(mín)的(de)住房(fáng)需β₩$₹求，但(dàn)住房(fáng)的(de)投融資機(jī ←)制(zhì)被嚴重扭曲，住房(fáng)建↔ 設投資規模逐年(nián)下(xià)滑，導緻1×←970年(nián)代末全國(guó)主要(yào)城(chéng)市(shì×‍)都(dōu)面臨住房(fáng)嚴重短(duǎn)缺問(wè€>"εn)題，人(rén)均居住面積從(cón☆ ™g)1950年(nián)的(de)4.5平方米下(xià)降到(dàoσ≤)1978年(nián)的(de)3.6平方米(建築面積6.7平方β'米)，缺房(fáng)戶占當時(shí)城(chéng)鎮總戶§★數(shù)的(de)47.5%。

第二階段：1978年(nián)-1997年(niá↔™ ♠n)，從(cóng)福利分(fēn)房(fáng)向市(shì)場(chβ&ǎng)化(huà)轉型階段

福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度導緻的(de)住房(fá​$ng)供給長(cháng)期不(bù)足，促使政府下(xià)定決Ω↔心改革。1978年(nián)鄧小(xiǎo)平提出了(le)關于房(fáπ™ng)改的(de)問(wèn)題，由此開(kāi)啓了γ€​(le)我國(guó)住房(fáng)制(•×'★zhì)度的(de)改革，但(dàn)市(shì)場(chǎng)化®✘§(huà)改革之路(lù)艱難險阻，用(yòng)了(le)長(cháng)達®™®20年(nián)時(shí)間(jiān)才逐步完成改革。

1979年(nián)，原國(guó)家(jiā)城(chéng)市(&₩₽shì)建設總局、國(guó)務院僑辦制(zhì)定÷"了(le)關于用(yòng)僑彙購(gòu)買和(h∑‍→é)建設住宅的(de)辦法，鼓勵華僑購(gòu)買和(hé∏♥Ω)建設住宅，住房(fáng)商品化(huà)開(kāi)始萌芽。

1979年(nián)，政府探索把住宅出售給職工(gōng)，選擇五¶∞♠個(gè)城(chéng)市(shì)進行(xíng)試點，即β↕÷政府統一(yī)建設，以土(tǔ)建成本價向居民(mín)出售。

1980年(nián)，鄧小(xiǎo)平再次發表關于住房(fánγαg)問(wèn)題的(de)講話(huà)，Ω↑中共中央、國(guó)務院正式提出實行(xíng)住房(fá♥<∏•ng)商品化(huà)政策，允許私人(rén)建房(fáng)、買房(​↓£σfáng)，市(shì)場(chǎng)化(‍☆huà)改革正式啓動。

1982年(nián)，鑒于居民(mín)工(gōng)資÷φ♦水(shuǐ)平低(dī)，政府決定試行(xíng)公有(y∏€φ∞ǒu)住房(fáng)的(de)補貼出售，政府、單位、個(g£‌β€è)人(rén)各負擔房(fáng)價的(de)1/δ→∏₹3。住房(fáng)制(zhì)度改革取得(©"€↓de)重大(dà)突破，掀起第一(yī)輪房(fáng)改熱(rè)潮。

　　1988年(nián)，國(guó)務院印發《關于在σ≥↓✘全國(guó)城(chéng)鎮分(fēn)期分(fē∞₽ ×n)批推行(xíng)住房(fáng)制(zhì) ‌度改革的(de)實施方案》，住房(fáng)制(zh'©ì)度改革進入了(le)整體(tǐ)方案設計(jì)和(hé)全面試點階₹•∞✔段。

1993年(nián)，國(guó)務院房(fáng✘×)改領導小(xiǎo)組召開(kāi)會(huì)議(yì÷±πβ)，提出“以出售公房(fáng)為(wèi₽€≥λ)重點，售、租、建并舉”的(de)方案。

　　1994年(nián)，國(guó)務院下(xià)發了(€"le)《關于深化(huà)城(chéng)鎮住房(fáng)制(zhì)度δε 改革的(de)決定》，确定房(fáng)改的(de)根本目的(÷£de)：“建立與社會(huì)主義市(shì)場(cεσ'↕hǎng)經濟體(tǐ)制(zhì)相(xiàng)适應的(de)γ≈λ✘新的(de)城(chéng)鎮住房(fáng)制(zhì♣∏↔)度，實現(xiàn)住房(fáng)商品化(huà)、社會(huì)¶★化(huà)；加快(kuài)住房(fáng)建設，改善居住條件≥♦₽(jiàn)，滿足城(chéng)鎮居民(mín)不(bù)斷增長↕ (cháng)的(de)住房(fáng)需求。&rdq♣×'uo;《決定》标志(zhì)著(zhe)住房(fáng∏​φ™)制(zhì)度改革已進入深化(huà)和(hé)全面實施階↓≥•×段。

第三階段：1998年(nián)-2004年(nián)，住房(fáng)全面市(shì)場(chǎnπε$g)化(huà)階段

1998年(nián)7月(yuè)3日 σ↓(rì)，國(guó)務院發布《關于進一‍≥™(yī)步深化(huà)城(chéng)鎮住房(fán♦≈∑↑g)制(zhì)度改革加快(kuài)住房×<₹(fáng)建設的(de)通(tōng)知(zhī)》，在通(tōng&σ♣π)知(zhī)中，明(míng)确了(le)深化(h→∑↑uà)城(chéng)鎮住房(fáng)制(zhì)度改革的(de"εαδ)目标是(shì)：停止住房(fáng)實物(wù)分(fēn→ ‍≥)配，逐步實行(xíng)住房(fáng)分(÷£fēn)配貨币化(huà)；建立和(hé)完善以≈$€經濟适用(yòng)住房(fáng)為(wèi)主 ✘的(de)多(duō)層次城(chéng)鎮住房α (fáng)供應體(tǐ)系；發展住房(fán☆∞δ​g)金(jīn)融，培育和(hé)規範住房(fáng)交易市(shì)場(chλ♠€ǎng)。至此，經過二十年(nián)改革後，住房(fáng)實物(wù)₽§≤分(fēn)配制(zhì)度從(cóng)政策∏≈×'上(shàng)徹底退出曆史舞(wǔ)台，新的(de)住房(fáng)制(z​‌hì)度開(kāi)始實施，住房(fáng)供應機(jσ✔÷δī)制(zhì)與體(tǐ)系出現(xiàn)了(le)根本性的(de)變化±±£(huà)。

住房(fáng)制(zhì)度改革的(de)時(shí)÷☆÷→點，恰逢1997年(nián)亞洲金(jīn)α✔☆融危機(jī)，為(wèi)了(le)度過危機(jī)，擴大(dà)₩± ε國(guó)內(nèi)需求，中央政府已經意π‍÷✘識到(dào)房(fáng)地(dì)産行★≠∑(xíng)業(yè)是(shì)中國(guó)經濟潛在的(de)巨大(dà)♥β增長(cháng)點，金(jīn)融危機(j×←ī)的(de)到(dào)來(lái)，→€♠倒逼政府下(xià)定決心全面實施新的(de)住房(fáng)制(zhì)≤&®度。

1998年(nián)新的(de)住房(fασáng)制(zhì)度實施後，我國(guó)房(fá∑α♠ng)地(dì)産行(xíng)業(yè)$∞§高(gāo)速發展，此後的(de)18年(nián)時(shí)↔✘ 間(jiān)，房(fáng)屋年(nián)竣工(gōng)♣φ¶面積從(cóng)不(bù)足2億平米躍升至10億≥Ω±平米，城(chéng)市(shì)人(rén)均住宅面積從(cóng)18"≈γ平米翻倍至36平米，房(fáng)地(dì)産年(niá‌ n)開(kāi)發投資額也(yě)從(cóng)4000億躍升至1∏≈0萬億，不(bù)僅大(dà)幅改善了(le)廣大(dà)↓ '居民(mín)的(de)住房(fáng)需求，×★→也(yě)成為(wèi)中國(guó)經濟發展的(de)核心驅動力，始于↔™≈1978年(nián)成于1998年(nián)的(de)中國φ>β(guó)住房(fáng)制(zhì)度改革，居功β€至偉。

住房(fáng)制(zhì)度改革開(kāi)啓了(le)地(dì)産行¥™÷ (xíng)業(yè)的(de)黃(huá♦×€≤ng)金(jīn)時(shí)代，湧現(x¥≤♥iàn)出以萬科(kē)為(wèi)代表的(de)優秀房(fáng)地(dì)​♥'‍産企業(yè)，其營業(yè)收入規模從(cóng)1998年(niá↑σ'Ωn)的(de)22億增長(cháng)至2016λ$₩年(nián)的(de)2400億元，淨利潤從(c♦€±óng)2.4億增長(cháng)至280億元，二十年∞↔↔¶(nián)時(shí)間(jiān)增±α 長(cháng)超過百倍。萬科(kē)，成為(wè♥"i)了(le)住房(fáng)制(zhì)度改革的(de)最大(dà)受×←₹σ益者之一(yī)，也(yě)成為(wèi)了(le)深圳™δ<∞的(de)名片。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

第四階段：2005年(nián)-2017年(nián)，市(shì)場(chǎng)化(huà)疊加調控階段

1998年(nián)住房(fáng)制(zhì)度改革後，我國(¥≥₽guó)房(fáng)地(dì)産業(yè)快(kuài∏α™)速發展，但(dàn)房(fáng)價過快(kuài)↔♠€上(shàng)漲也(yě)引發了(le)一(yī)系列社會(huì)問∑≥(wèn)題，尤其在2004和(hé)2♠←♥005年(nián)，全國(guó)住宅均價年(nián)漲幅高(g★↓→āo)達15%。以2005年(nián)3月(yuè)的(de)&ldq‌π↕↑uo;國(guó)八條”為(wèi)起點，後續的(≤₽€de)12年(nián)裡(lǐ)，政府使用(yòng)一(yī)系列手↕↕段進行(xíng)調控。

2005-2007年(nián)，房(fáng)價上(shàngσ↕γ)漲壓力較大(dà)，政府先後出台調整土(tǔ)地(dì)供應、調節市(sh→✔ì)場(chǎng)、信貸政策（二套房(fá☆£π&ng)首付比例提高(gāo)至40%、利率不(bù)低(d♥Ω‍'ī)于基準利率1.1倍，加息、上(shàng)調存款準備金(j$δ γīn)率）和(hé)開(kāi)征交易稅費(f ₹èi)（出售不(bù)足2年(nián)的(de)♠™♣©住房(fáng)全額征收營業(yè)稅、營業(yè)稅免征期限2年(nián)★δ↕♠提高(gāo)到(dào)5年(nián)）等措施。然而，一↓ β₽(yī)系列政策并未壓制(zhì)房(fáng)價的(de)上(shàn<σ₽♣g)漲，2007年(nián)房(fán≈♠∞g)價漲幅甚至高(gāo)達16.9%，直到(₽↕δ×dào)2008年(nián)金(jīn↔>₩)融危機(jī)才開(kāi)始冷(lě♠≥ng)卻。

2008-2009年(nián)，國(guó)際金(jīn)融危₹©♠機(jī)爆發，為(wèi)穩定經濟增長£¥£×(cháng)、避免房(fáng)地(dì)産市(shì)場©≠∏&(chǎng)下(xià)滑，政策開(kāi)始轉向π‍​π刺激住房(fáng)消費(fèi)（鼓勵購(gòu)房(fσ>£áng)），推出信貸支持（“适度寬松的(de♠✔✔∑)貨币政策”，住房(fáng)貸款利率七折®φ優惠，降低(dī)貸款首付至最低(dī)兩成）、增加保障房(fá "ng)供應（4萬億刺激計(jì)劃）和(hé)稅收減&≈×免政策（首次購(gòu)買90平米以下(xià)的(de)普通σ&δ(tōng)住房(fáng)，契稅稅率下(xià™₹↑★)調至1%，免征印花(huā)稅、土(tǔ)地(dì)增♥£值稅，個(gè)人(rén)出售2年(nián)以上(shàng)的(de)₽∑↑普通(tōng)住宅免征營業(yè)稅）。本次調控效果顯±÷¶β著，2009年(nián)房(fáng)價大(dà)漲24. ☆₽7%。

2010-2013年(nián)，中國(gu÷λ→ó)經濟複蘇，積極的(de)财政政策和(hé)寬松的(de)貨币政策導緻↓§房(fáng)價暴漲，房(fáng)地(dì)産調控政策₩ 從(cóng)刺激轉向遏制(zhì)，綜合運用(yòn φ®g)土(tǔ)地(dì)、金(jīn)融、稅收等手段。與過去(qù)調控±✔<✔手段不(bù)同的(de)是(shì)，首次φ>↕在上(shàng)海(hǎi)、重慶開(kā÷ ±‌i)展房(fáng)地(dì)産稅試點，首次在部分(fēn)城(ch∏$↕éng)市(shì)采取限購(gòu)措施。本次≠♥α<調控效果明(míng)顯，房(fáng)價年(ni €ε©án)漲幅控制(zhì)在10%以內(nèi>‍¥)。

2014-2016年(nián)9月(yuè)，中國(guó)經濟♥™面臨下(xià)行(xíng)壓力，房(fáng)地(dì)産庫存較大(dà)≥≥，政府在“穩增長(cháng)&r©δα​dquo;和(hé)“去(qù)庫存”的(deβ≤)訴求下(xià)，接連出台刺激政策，手法與過去(qù¶®)類似：放(fàng)松限購(gòu)限貸σ£、加強信貸支持、稅收減免。2015年(nián)3月(£λ₩<yuè)開(kāi)始，以深圳為(wèi)代表的(de☆"α®)一(yī)線城(chéng)市(shì)量價齊升，随後陸續擴散至二線和(hé׶Ω)三、四線城(chéng)市(shì)。2015、2016÷↑≤‌年(nián)全國(guó)住宅市(shì)場(chǎng)銷售額加速上(sh≤✘‌±àng)漲，政府調控效果明(míng)顯。

2016年(nián)10月(yuè)至今，中‌∏↔γ央政治局會(huì)議(yì)提出&ldquo₹'£;抑制(zhì)資産價格泡沫”，随後國(guó)慶期間(jγ₽←iān)各城(chéng)市(shì)密集發布限購(gòu)、←♦​←限售、限貸等調控政策，房(fáng)地(dì)産市(shβφ≈ì)場(chǎng)迅速降溫。

（數(shù)據來(lái)源：wind）™©≠₹

房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)是(shì)關乎國(guσ£λβó)計(jì)民(mín)生(shēng)的(de)支柱産業(yè)，一(yī©∏©)方面要(yào)滿足居民(mín)的(de)住房(fáng)需求，另一(∞∞yī)方面也(yě)要(yào)推動經濟的(♣α±‍de)增長(cháng)，但(dàn)往往二者難以兼得(de)♠Ωσ，因此政府會(huì)在不(bù)同階段采取不(€≈♣‍bù)同的(de)政策，以适應當時(shí)的(de✔→λ )經濟和(hé)社會(huì)發展情況。

回顧近(jìn)20年(nián)我國(guó)房(fáng)地(dì)産π≈市(shì)場(chǎng)變遷的(de)曆史，可(kě)以發現(xià✔↔n)地(dì)産銷售額和(hé)房(fáng)價的(de)波動周期為(wèi♣☆•₹)3年(nián)左右，周期低(dī)點‍$分(fēn)别是(shì)2002、2006、2008、2011、2014♣≠•、2017-2018年(nián)。周期性波↑σ∞動的(de)原因與政府調控密切相(xiàng)關♠€δπ，在房(fáng)價上(shàng)行(xíng)階段調控措施主要(yà÷©↔o)是(shì)限購(gòu)、限售、限貸、限價等，下(xià)行¶‌♥£(xíng)階段則是(shì)松限購(gòu)、松信貸政策和(✘​✔←hé)财稅政策，如(rú)果延續此類調控手段，未來(↕ ₩σlái)可(kě)能(néng)仍将呈現(xiàn)周期性大(dà•×€×)幅波動的(de)規律。

2016年(nián)12月(yuè)中央經濟工(gōng)作(zuò)會¶₹∑(huì)議(yì)重點強調“促進房(fáng)地(•↑ dì)産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展&rdquo  ε<;，首次提出“長(cháng)效機(jī)制(zhì)&rdq‌¥'↑uo;：要(yào)堅持“房(fáng)子(∏₽zǐ)是(shì)用(yòng)來(lái)住的(de)，不(b ≠ ↔ù)是(shì)用(yòng)來(lái)炒的(de)”®γ的(de)定位，綜合運用(yòng)金(jīn)融、土($↑ tǔ)地(dì)、财稅、投資、立法等手段，加快(kuài↕¶₽ )研究建立符合國(guó)情、适應市(shì)場(chǎng)規✔$≤<律的(de)基礎性制(zhì)度和(hé)長  (cháng)效機(jī)制(zhì)，既§&σ♥抑制(zhì)房(fáng)地(dì)産泡沫Ω©，又(yòu)防止出現(xiàn)大(dà)起>←大(dà)落。2017年(nián)黨的(de)十九大(d↓®↓à)報(bào)告中提出，堅持房(fáng)子(zǐ)是(shì)用(yòng☆• ♥)來(lái)住的(de)，不(bù)是(shì)用(yòng)來(lái•↔)炒的(de)定位，加快(kuài)建立多(duō)主體(tǐ)φΩ≤供給、多(duō)渠道(dào)保障、租購(gòu)¶↑₽并舉的(de)住房(fáng)制(zhì)度，讓全體(t↓‌€ǐ)人(rén)民(mín)住有(yǒuΩ​Ω)所居。

房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)牽涉∞‍面廣，涉及利益巨大(dà)，改革不(bù)會(huì)一(→♠yī)蹴而就(jiù)，當前的(de)市↓♥¥ (shì)場(chǎng)化(huà)制(zhì)度也(y ≥‍ě)是(shì)用(yòng)了(le)20年(nián)時(shí)間(<↕ jiān)才成熟完善，但(dàn)我們有(yǒu)足夠的→Ω(de)理(lǐ)由相(xiàng)信，在新時>>€(shí)代的(de)起點，政府有(yǒu)足夠的(de)決心和(hé←‌)能(néng)力，讓房(fáng)地(dì)産市(shì)場¶♦(chǎng)平穩發展，實現(xiàn)老(lǎ≈λ∞o)百姓安居樂(yuè)業(yè)的(de)中國(gφαuó)夢。

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