“安居樂(yuè)業(yè)，長(chángεα§♠)養子(zǐ)孫，天下(xià)晏然，皆歸心于我矣。&rdquo≤δ;一(yī)千多(duō)年(nián)前的(de)《後漢書↕φ←≠(shū)》中，描繪了(le)古人(rén)對(duì)美(měi)好(hǎo↔↓∏)生(shēng)活的(de)向往，安居樂(yuè×π£)業(yè)的(de)思想一(yī)直以來(lái)都(dō₹♣'u)根植于中國(guó)人(rén)心中。住₹≥₹房(fáng)是(shì)居民(mín)最¥φ↓基本的(de)需求之一(yī)，在家(jiā)庭開(kāi)支中占比最高(¥≥וgāo)，也(yě)是(shì)關系國(guó)計(jì≥↕→∞)民(mín)生(shēng)的(de)重大(dà)經濟問(w蕱n)題和(hé)社會(huì)問(wèn)題。

習(xí)近(jìn)平總書(shū)記在黨的(de)十九大(dà)報(bà₽ α∑o)告中強調：“堅持房(fáng)子(zǐ)是(shì₽$$)用(yòng)來(lái)住的(de)，不(b±‌φù)是(shì)用(yòng)來(lái)炒的(de)定位，加快(kuài)建≠ ★¥立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠≈φ道(dào)保障、租購(gòu)并舉的(de)住房∑λ™(fáng)制(zhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)δ↑∑₽民(mín)住有(yǒu)所居。”勾勒出了( ↔le)中國(guó)房(fáng)地(dì)✔©産市(shì)場(chǎng)未來(lái)的(de)發展藍(l $án)圖。在新時(shí)代的(de)起點上(shàng)，本文(w≥α én)回顧建國(guó)以來(lái)我國(guó)住房∏‌β(fáng)制(zhì)度改革的(de)發展曆程，給未來(lái)的(de Ω)發展趨勢帶來(lái)借鑒意義。

第一(yī)階段：1949年(nián)-19‌↔πβ77年(nián)，福利分(fēn)房(fáng)階段

1949年(nián)，新中國(guó)成立後實施&ldquo​≥λ;統一(yī)管理(lǐ)，統一(yī)分(fēn)&Ω配，以租養房(fáng)”的(de)公有(yǒu)住房(§φfáng)實物(wù)分(fēn)配制(zhì↓α¥)度。城(chéng)鎮居民(mín)的(™β‌☆de)住房(fáng)主要(yào)由單位解決，住房(f₽αáng)建設資金(jīn)主要(yào)來(××←lái)自(zì)政府撥款。住房(fáng)建好(h&×ǎo)後，單位以低(dī)租金(jīn)分(fēn)配給職工(gōn​​‍g)居住，住房(fáng)成為(wèi)一(yī)種福利。

當時(shí)我國(guó)的(de)住房(f'&áng)分(fēn)配制(zhì)度來(lái)源于馬克‌∏€思、恩格斯的(de)共産主義社會(huì)改造學說(shuō)，他(‌Ω €tā)們反對(duì)工(gōng)人(r✘→✔én)階級擁有(yǒu)自(zì)己的(de)個(gè)人∏∞(rén)資産，在《論住宅問(wèn)題》中寫道(dào)：← “工(gōng)人(rén)必須負起沉重的(de)抵押債務，才能(σβφΩnéng)得(de)到(dào)這(zhè)£​♥®種住所，于是(shì)他(tā)們就(jiù)真正變成了(le)資金(jī™βΩ<n)主人(rén)的(de)奴隸；他(tā)們®↑®£被束縛在隻好(hǎo)同意接受向他(tā)們提出的(de)任何條£★↔件(jiàn)”。由于中國(guó)奉行(xín$♦'g)社會(huì)主義制(zhì)度，因此住房(fáng)制(z★&×hì)度也(yě)受到(dào)這(zhè)些(xiē)觀念影(yǐng)響。↔α

雖然住房(fáng)分(fēn)配制(zhì)度≈&β§滿足了(le)廣大(dà)居民(mín)的(de)住房(fáng)需求，但≤☆σ©(dàn)住房(fáng)的(de)投融資機(jī)制×'₽(zhì)被嚴重扭曲，住房(fáng)建設投資規模逐年(n♦φián)下(xià)滑，導緻1970年(nián)代末全國(guó)主要™ε¶(yào)城(chéng)市(shì)都(dōu)面臨住房(φ∑ ↔fáng)嚴重短(duǎn)缺問(wèn)題，人(rén)✔÷™₩均居住面積從(cóng)1950年(nián)的(de)4.5平σφ♣₩方米下(xià)降到(dào)1978年(ni ♦×♠án)的(de)3.6平方米(建築面積6Ω↔✔.7平方米)，缺房(fáng)戶占當時(shí)城(ch₹ éng)鎮總戶數(shù)的(de)47.5%。

第二階段：1978年(nián)-1997年(nián)，從(cφ♠óng)福利分(fēn)房(fáng)向市(shì)場(chǎng)↓±化(huà)轉型階段

福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度導緻的(de)住房(fáng)供給<Ω÷•長(cháng)期不(bù)足，促使政府下(xià)定決心改革。1978年(n​♣λ★ián)鄧小(xiǎo)平提出了(le)關于房(fáng)改★≥↕的(de)問(wèn)題，由此開(kāi)啓了(le)我國(guó)住房>± δ(fáng)制(zhì)度的(de)改革，但(™εdàn)市(shì)場(chǎng)化(↔&huà)改革之路(lù)艱難險阻，用(yòng)了(​÷♦&le)長(cháng)達20年(nián)時(shí)間(jiān≈✔∏)才逐步完成改革。

1979年(nián)，原國(guó)家(jiā)城(c↔®↕héng)市(shì)建設總局、國(guó)務院僑辦制(zhì)定了(le)<€✔關于用(yòng)僑彙購(gòu)買和(hé)建設住宅λ 的(de)辦法，鼓勵華僑購(gòu)買和(hé)建設住宅，住房(fáng)¥₩♦φ商品化(huà)開(kāi)始萌芽。

1979年(nián)，政府探索把住宅出售給職工(gōng)，選擇五個(gè© ✘)城(chéng)市(shì)進行(xíng)試點，即政府統一(yī)建設，<±‍以土(tǔ)建成本價向居民(mín)出售。

1980年(nián)，鄧小(xiǎo)平再次發表關于住房(fáng)問¥α(wèn)題的(de)講話(huà)，中共中央、國(gu©'ó)務院正式提出實行(xíng)住房(fáng)商品化(huà↕÷±)政策，允許私人(rén)建房(fáng)、買房(fáng)，市(shì)場(λ¶✔>chǎng)化(huà)改革正式啓動。

1982年(nián)，鑒于居民(mín)工(gōng)資水(shuǐ)平₽÷&∑低(dī)，政府決定試行(xíng)公有(yǒu)住房(fáng)的(de&✔&✘)補貼出售，政府、單位、個(gè)人(rén)各負擔房(fán÷∏g)價的(de)1/3。住房(fáng)制(zhì)度改革取得(de)重₹€大(dà)突破，掀起第一(yī)輪房(fáng)改熱 ♠​♥(rè)潮。

　　1988年(nián)，國(guó)務院印發《關™₹于在全國(guó)城(chéng)鎮分(fē ‌©n)期分(fēn)批推行(xíng)住房(fáng)制(zhì)度改革αφ§$的(de)實施方案》，住房(fáng)制(↑λ✘ zhì)度改革進入了(le)整體(tǐ)方案設計(jì)和♣&(hé)全面試點階段。

1993年(nián)，國(guó)務院房(fáng)改領導小(xi♣≈≠ ǎo)組召開(kāi)會(huì)議(y∑∑✔≈ì)，提出“以出售公房(fáng)為(wèi)重點，售、租、建₹☆£并舉”的(de)方案。

　　1994年(nián)，國(guó)務院下(xià)發了(le)《關于深化≥•&(huà)城(chéng)鎮住房(fáng)制(zhì)度改革的(de)決$÷©定》，确定房(fáng)改的(de)根本目的(de)：&l™•£↑dquo;建立與社會(huì)主義市(shì)場(chǎng)經濟¥←‌體(tǐ)制(zhì)相(xiàng)适應的(de)新的(de)城☆∏δ (chéng)鎮住房(fáng)制(zhì)度，‍≈‌™實現(xiàn)住房(fáng)商品化(huà)、∑♥≥ε社會(huì)化(huà)；加快(kuài¶γ☆×)住房(fáng)建設，改善居住條件(jiàn)，滿足城(chéng)α§ 鎮居民(mín)不(bù)斷增長(cháng)的(de)住房(fáng)∏ε≤​需求。”《決定》标志(zhì)著(zhe)住房(fáng←​↔)制(zhì)度改革已進入深化(huà)和(hé)全•∏¶面實施階段。

第三階段：1998年(nián)-2004年(nián)，住房(fáng)全面市(shì)場(chǎn↔™↓ g)化(huà)階段

1998年(nián)7月(yuè)3日(rε≠σ$ì)，國(guó)務院發布《關于進一(yī)步深化(huà∞×)城(chéng)鎮住房(fáng)制(zhì)度改革加快(k£δβσuài)住房(fáng)建設的(de)通(tōng)知≤±↑↑(zhī)》，在通(tōng)知(zhī)中，明(míng)‍'∑确了(le)深化(huà)城(chéng)鎮住房(fáng)∞α‌制(zhì)度改革的(de)目标是(shì)：停止住₹$房(fáng)實物(wù)分(fēn)配，逐步實行(xíng)住房(fáng)ε♠分(fēn)配貨币化(huà)；建立和(hé)♥γ完善以經濟适用(yòng)住房(fáng€®×)為(wèi)主的(de)多(duō)層次城(chéng)鎮住房(fáng)供•§應體(tǐ)系；發展住房(fáng)金(jīn)融，培育和(hé)規範住≈₽± 房(fáng)交易市(shì)場(chǎng)。至此，經過二十年(ni♥γ&γán)改革後，住房(fáng)實物(wù)分(fē £₽n)配制(zhì)度從(cóng)政策上(shàng)徹底退出曆史舞(w•∑ǔ)台，新的(de)住房(fáng)制(zhì)度↓σ‌開(kāi)始實施，住房(fáng)供應機(jī)制(zhì)與體(tǐ×"£ )系出現(xiàn)了(le)根本性的(de)變化(huà)≤§。

住房(fáng)制(zhì)度改革的(de)時(shí)點，恰逢1997年(♠& nián)亞洲金(jīn)融危機(jī)，為(♥♦λwèi)了(le)度過危機(jī)，擴大(δ>dà)國(guó)內(nèi)需求，中央政府&∑已經意識到(dào)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業φ←™(yè)是(shì)中國(guó)經濟潛在的(de)巨‌★大(dà)增長(cháng)點，金(jīn)融危機(j ©φ'ī)的(de)到(dào)來(lái)，倒逼政府下(xià‌‍¶)定決心全面實施新的(de)住房(fáng)制(zhì✔↕)度。

1998年(nián)新的(de)住房(fáng)制(zhì↑α< )度實施後，我國(guó)房(fáng)地(∏♣≥dì)産行(xíng)業(yè)高(gā₽∏o)速發展，此後的(de)18年(nián)時(shí)間(jiān)，房(f‌§ δáng)屋年(nián)竣工(gōng)面積從(cóng)不(bù<‍)足2億平米躍升至10億平米，城(chéng)市(shì)人πφ ≈(rén)均住宅面積從(cóng)18平米翻倍至36平米，房(fánε→g)地(dì)産年(nián)開(kāi)發投資額也(yě)從(←✔§cóng)4000億躍升至10萬億，不(bù)僅大(dà)幅改善≤✔∞±了(le)廣大(dà)居民(mín)的(de)住↕•≠ε房(fáng)需求，也(yě)成為(wèi)中國(guó)經濟發展的"σ≠(de)核心驅動力，始于1978年(nián)成于1998年(n≈₩€ián)的(de)中國(guó)住房(fáng)制(zhì)度改革×π✘，居功至偉。

住房(fáng)制(zhì)度改革開(kāi)啓了(le)地(dì)産←‌₽♦行(xíng)業(yè)的(de)黃(huáng)金(jīn)¶£時(shí)代，湧現(xiàn)出以萬科(kē)為(wèi€♠™↔)代表的(de)優秀房(fáng)地(dì)産企業(yè)，其營業(♦↔αλyè)收入規模從(cóng)1998年(ni•₹δ‌án)的(de)22億增長(cháng)₽δ至2016年(nián)的(de)2400億元，淨利潤從(c®γ∑óng)2.4億增長(cháng)至280億元δ♠<，二十年(nián)時(shí)間(jiān)增長(cháng)超™∞過百倍。萬科(kē)，成為(wèi)了(le) &↔住房(fáng)制(zhì)度改革的(de)最大(dà)受益者之一( φ♦σyī)，也(yě)成為(wèi)了(le)深圳的(de)名片。

（數(shù)據來(lái)源：wind &）

第四階段：2005年(nián)-2017年(nián)，市(shì)場(chǎng)化(huà)疊加調控階段

1998年(nián)住房(fáng)制(zhì)度φ₹©改革後，我國(guó)房(fáng)地(dì)産業(yè)快 β↕(kuài)速發展，但(dàn)房(fáng↓↑)價過快(kuài)上(shàng)漲也(yě)©>引發了(le)一(yī)系列社會(huì)問(wèn)題，♠$φ®尤其在2004和(hé)2005年(nián)，全國(guó)住宅均價年(n"$≤↕ián)漲幅高(gāo)達15%。以20¶₩ 05年(nián)3月(yuè)的(de)“國(σ★™guó)八條”為(wèi)起點，後續的(≈§✔de)12年(nián)裡(lǐ)，政府使用(yòng)一(yī)系列≈φ手段進行(xíng)調控。

2005-2007年(nián)，房(fáng∞ λ&)價上(shàng)漲壓力較大(dà)，政府先後出台調整土(tǔ)地(d≠£≠'ì)供應、調節市(shì)場(chǎng)、信貸政策（二套房(fán↔≈g)首付比例提高(gāo)至40%、利率不(bù)低(dī)于基準利率1.₩↕1倍，加息、上(shàng)調存款準備金(jīn)率）和(hé)開™¥(kāi)征交易稅費(fèi)（出售不(bù)足2年(π↕ nián)的(de)住房(fáng)全額征收∑≠←營業(yè)稅、營業(yè)稅免征期限2年(nián)提高('☆gāo)到(dào)5年(nián)）等措施。然而，一(yī)系↕✔列政策并未壓制(zhì)房(fáng)價的(de)上↑ σ(shàng)漲，2007年(nián)房(fáng)價漲₹☆♠幅甚至高(gāo)達16.9%，直到(dào ✘)2008年(nián)金(jīn)融危機(jī)才開(kāi)始冷(lΩ₩ěng)卻。

2008-2009年(nián)，國(guó¥σ☆)際金(jīn)融危機(jī)爆發，為(wèi)穩定經濟增長(≈→cháng)、避免房(fáng)地(dì)産市(shì)↑¶♦σ場(chǎng)下(xià)滑，政策開(kāi)始轉向刺激住房(fáng)消α§∑費(fèi)（鼓勵購(gòu)房(fáng)），推出✔ 信貸支持（“适度寬松的(de)貨币政策”¥£↑，住房(fáng)貸款利率七折優惠，降低(dī)' >∞貸款首付至最低(dī)兩成）、增加保障房(fáng)供γβ↓↕應（4萬億刺激計(jì)劃）和(hé)稅收減免政策（首次購(gòu)買90平米♣♦‌♠以下(xià)的(de)普通(tōng)住房♥‍≈(fáng)，契稅稅率下(xià)調至1%，免征印花(huā)稅、土Ω♠→¶(tǔ)地(dì)增值稅，個(gè)人(rén) δ✔出售2年(nián)以上(shàng)的(de)普通(t✔±®ōng)住宅免征營業(yè)稅）。本次調控效果顯著，200☆σ♦9年(nián)房(fáng)價大(dà)漲24.7%。

2010-2013年(nián)，中國(guó)經濟複蘇，積極的(de)财¥★ 政政策和(hé)寬松的(de)貨币政策導緻房(fán ♣↓g)價暴漲，房(fáng)地(dì)産調控政策從(cóng)刺激轉向遏制(z¥₹ hì)，綜合運用(yòng)土(tǔ)地(dì)、金(jīn)融φ≥​₽、稅收等手段。與過去(qù)調控手段不(bù)同的(de)是(shì)，首次×₽在上(shàng)海(hǎi)、重慶開(kāφα♦>i)展房(fáng)地(dì)産稅試點，首次在部分(fēn ♠÷)城(chéng)市(shì)采取限購(gòu)措施。本次調控效♣✘♠"果明(míng)顯，房(fáng)價年(nián)漲幅控制(zhì)在1≈•0%以內(nèi)。

2014-2016年(nián)9月(yΩ↓©‌uè)，中國(guó)經濟面臨下(xià)行(xíng)壓力，房(f♣‌áng)地(dì)産庫存較大(dà)，政府在“穩增長(chán'×↔g)”和(hé)“去(qù)庫存&→÷Ω™rdquo;的(de)訴求下(xià)，接連出台刺激政策&>✔↑，手法與過去(qù)類似：放(fàng)松限購(gò™✔♠u)限貸、加強信貸支持、稅收減免。2015年(nσ☆φián)3月(yuè)開(kāi)始，以深圳為(wè¶λ¶♦i)代表的(de)一(yī)線城(chéng) ✔×​市(shì)量價齊升，随後陸續擴散至二線和(hé)三、四線城(←<€₩chéng)市(shì)。2015、2016年(nián)全國(Ω←guó)住宅市(shì)場(chǎng)銷售額加₩βφ速上(shàng)漲，政府調控效果明(míng)顯。

2016年(nián)10月(yuè)至今，中央政治局會(huì)議(yì)÷→提出“抑制(zhì)資産價格泡沫”，随後國(↓↔$guó)慶期間(jiān)各城(chéng×≥‌σ)市(shì)密集發布限購(gòu)、限售、限貸等調控政策，房(fáng)地("πdì)産市(shì)場(chǎng)迅速降溫。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)是(shì)關乎國(guó  γ♦)計(jì)民(mín)生(shēng)的(de)支柱産業(yè)，≈₹׶一(yī)方面要(yào)滿足居民(mín)的(de)住房(fáng)♥₩σ≤需求，另一(yī)方面也(yě)要(yào)推動經濟的(de)增長(chán♠αg)，但(dàn)往往二者難以兼得(de)，因此政¶↓∞府會(huì)在不(bù)同階段采取不(bù)同的(de)政策，以适應÷¥當時(shí)的(de)經濟和(hé)社會(huì)發展情況。

回顧近(jìn)20年(nián)我國(guó)房(fáng<¥)地(dì)産市(shì)場(chǎng)變遷的(&↓☆de)曆史，可(kě)以發現(xiàn)地(dì)産銷售額和(hé)房(fá↕≤‌λng)價的(de)波動周期為(wèi)3年(nián)左右，←£≥✘周期低(dī)點分(fēn)别是(shì)2 ↑002、2006、2008、2011、2014、2017-2018年(©×nián)。周期性波動的(de)原因與政府調控密切相(xiàng)關，在房(<>≤fáng)價上(shàng)行(xíng)階段調控措施主要(yàγ↑§o)是(shì)限購(gòu)、限售、限貸、限價等，下( ​♦xià)行(xíng)階段則是(shì)松限購(gòu)、松信貸政策和(h☆Ω✔é)财稅政策，如(rú)果延續此類調控手↑®π<段，未來(lái)可(kě)能(néng)仍将呈現(xiσα≠¥àn)周期性大(dà)幅波動的(de)規律。

2016年(nián)12月(yuè)中央經濟工±π↑♦(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)重點強調&ldquoλ ;促進房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng<↓Ω€)平穩健康發展”，首次提出“Ω 長(cháng)效機(jī)制(zhì)&rdq♥✔★uo;：要(yào)堅持“房(fán γ☆g)子(zǐ)是(shì)用(yòng)來(lái)住的(de)，不(bù)"∏>是(shì)用(yòng)來(lái)炒的(de)©♠♠”的(de)定位，綜合運用(yòn 䕶g)金(jīn)融、土(tǔ)地(dì)、财稅、投資、立法等手段，加快∑≤≈(kuài)研究建立符合國(guó)情、适應市(shì)場(ch¶απǎng)規律的(de)基礎性制(zhì)✘₽≠度和(hé)長(cháng)效機(jī)制(zhì)，既抑✔​π制(zhì)房(fáng)地(dì)産泡沫，又(yòu)防止出現(xiàn→∏ε)大(dà)起大(dà)落。2017年(nián☆<)黨的(de)十九大(dà)報(bào)告中提出，堅持房(f ↕áng)子(zǐ)是(shì)用(yòng)來(lái)住的(de)™→ ，不(bù)是(shì)用(yòng)來(lái)炒的(&★de)定位，加快(kuài)建立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)​♦渠道(dào)保障、租購(gòu)并舉的(de)×↕ 住房(fáng)制(zhì)度，讓全體(tǐ)人(ré₹‍¥n)民(mín)住有(yǒu)所居。

房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)牽涉面廣，涉及利益巨大(dà​≥β™)，改革不(bù)會(huì)一(yī)蹴而就λ✔™(jiù)，當前的(de)市(shì)場(chǎng)化(huà)制(zhì)✔ ±度也(yě)是(shì)用(yòng)了(le)20年(nián)時(shí)♥∞₹$間(jiān)才成熟完善，但(dàn)我們有(yǒu)足夠的(de)理∏÷(lǐ)由相(xiàng)信，在新時(shí)代的(λγde)起點，政府有(yǒu)足夠的(de)決心和(h©£→é)能(néng)力，讓房(fáng)地(dì)産市(shδ‌ì)場(chǎng)平穩發展，實現(xiàn)老(lǎo)百姓安居樂(←≠®'yuè)業(yè)的(de)中國(guó)夢。

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