黨的(de)十九大(dà)報(bào)告指出，堅持房(fáng)子(z♠'÷ǐ)是(shì)用(yòng)來(lái)住的(de)、不(bù)是εα(shì)用(yòng)來(lái)炒的(de)定位，加←≠‌快(kuài)建立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠道λ∏(dào)保障、租購(gòu)并舉的(de)住房(fáng)制÷≠≤σ(zhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)民(mín)住有(yǒu)所居。未來♦∑(lái)住房(fáng)制(zhì)度的(de)改革，将★♦ φ以“居住”為(wèi)長(cháng)期導向，租賃是¥φ(shì)其中重要(yào)的(de)一(yī)部分(fēn)。

    然而，在當前市(shì)場(chǎng)環境下₩±‌(xià)，發展住房(fáng)租賃市(shì)"•場(chǎng)面臨著(zhe)三大(dε•×à)問(wèn)題：1、土(tǔ)地(dì)供給機(jī)制(zhì)不☆®(bù)完善。目前房(fáng)地(dì)産開(kāi)發商用(÷$♦≠yòng)以租賃的(de)住房(fáng)，其土(tǔ)地(d↑£×ì)性質仍是(shì)以住宅、商業(yè)性質為(wèi)主，是(shì)α↔‍'通(tōng)過競争激烈的(de)招拍(∏☆pāi)挂程序取得(de)，成本較高(gāo∞♥♠γ)，市(shì)場(chǎng)缺乏租賃用(yòng)地(d≤↔​ì)的(de)供應。高(gāo)地(dì)價直接←¶''導緻了(le)房(fáng)産價值高(gāo)，租金(j↔→₽σīn)回報(bào)率過低(dī)。目前一(yī)線和(hé)σ÷λ核心二線城(chéng)市(shì)的(de)租金(jīn) α回報(bào)率在1％到(dào)3％之間(jiān)。2、租購(gòu)不(bù)同權。重點城(chéng)市(shì)住宅産權上(s★€"δhàng)依附了(le)教育、戶籍、社會™α•↓(huì)保障等附加資源，租房(fáng)無法實現≈ (xiàn)同等的(de)權益，最為(wèi)典型的(de)就(jiù)是(s₽★‌hì)學位，重點城(chéng)市(shì)的(de)學位房(fá♥₹ng)價格節節攀升。3、租賃市(shì)場(chǎng)回收期太長(c☆​±∑háng)。房(fáng)地(dì)産商開(kāi)發物(wù)業(y​¶γè)後銷售，可(kě)以一(yī)次性回收前期開(kā↓↑i)發的(de)資金(jīn)，但(dàn)如(r₩♠ú)果将物(wù)業(yè)轉為(wèi)自(zì)持出租，資‍‌​金(jīn)需要(yào)幾十年(nián)才能(néng)收回↑♠，給房(fáng)地(dì)産商帶來(lái)巨大(dà)♠♣☆≠的(de)現(xiàn)金(jīn)流壓力。

     為​←♣λ(wèi)了(le)解決上(shàng)述第3個(gè)問(wèn>​)題，REITs應運而生(shēng)。4月(y​↔₩uè)25日(rì)，中國(guó)證監會(huì)和(hé)住房(fán×∑★g)城(chéng)鄉(xiāng)建設部聯合發布《關于推&π‌進住房(fáng)租賃資産證券化(huà)♥£ 相(xiàng)關工(gōng)作(zuò)的(de)通(tōng)知∏£∏(zhī)》稱，重點支持住房(fáng)租賃企業(yè)λ♥ε↕發行(xíng)以其持有(yǒu)不(b&₽ù)動産物(wù)業(yè)作(zuò)為(wèi)底層資産的(de)權益類‍"&資産證券化(huà)産品，積極推動多(duō)類型具£∑π有(yǒu)債權性質的(de)資産證券化(huà)産品，×$★​試點發行(xíng)房(fáng)地(dì)産投資信托基金(jīnπ÷δε)（REITs，Real Estate Investment Trusts♥<）。同時(shí)，鼓勵專業(yè)化(huà)、機(jī)構化(huàπ ±)住房(fáng)租賃企業(yè)開(kāi)展資産證₩£券化(huà)。

    REITs，是(shì¥✘‌')指通(tōng)過發行(xíng)基金¶∑₩(jīn)單位，集合公衆投資者的(de)資金(jīn)，由≈♦專業(yè)投資機(jī)構進行(xíng)房≥↓¶(fáng)地(dì)産投資經營管理(lǐ)，并将投資收益©♥按比例分(fēn)配給基金(jīn)持有(yǒu)人(rén∑¥)。房(fáng)企開(kāi)發完住宅後，出售給REφ"ITs基金(jīn)，實現(xiàn)資金(jīn)的(de)回收，此後基金(&λjīn)通(tōng)過運營房(fáng)産獲得(de)穩定•↕δ$的(de)租金(jīn)回報(bào)和(hé)升值收益。REITs可(kě↑€₽)以把流動性較低(dī)的(de)、非證券形态的(d‍★e)房(fáng)地(dì)産，直接轉化(huà)為(wè  "πi)資本市(shì)場(chǎng)上(shàng)可​≤↔(kě)交易的(de)金(jīn)融資産。

    此次政府的(d¥≤φ≠e)REITs試點，預計(jì)對(duì)住房≥£♥(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)會(huì)‍α有(yǒu)明(míng)顯的(de)推動作(zuò)←‍用(yòng)。一(yī)方面幫助開(kāi¶₹)發商實現(xiàn)資金(jīn)退出，&ldq>♣♦¶uo;拿(ná)地(dì)-開(kāi)發-銷售”¶©®σ的(de)模式在住房(fáng)存量時(shí)代部分(fēn)轉σ∏變為(wèi)“拿(ná)地(dì)-自(zì)持-運營&r↓£dquo;。另一(yī)方面REITs需要(λ&ε®yào)專業(yè)的(de)運營管理(↔ lǐ)能(néng)力（住宅維護、物(wù)業(yè)管理(l♠¥ǐ)等），可(kě)以為(wèi)租房(fλ≤ ÷áng)者提高(gāo)房(fáng)屋的(de)質量和(hé)居住體(tǐ)π$"驗。最後，REITs也(yě)為(wèi)居民(mín)提'₹供了(le)可(kě)供投資的(de)産©±λ品，以小(xiǎo)規模的(de)資金(jīn)分♥< (fēn)享住宅升值的(de)收益。

    從(cóng)國 ☆≥(guó)外(wài)的(de)發展經驗來(lái)看(kàn)，我國(guó$ 'λ)的(de)REITs基金(jīn)仍處在起步階段 ₽↓♥，未來(lái)有(yǒu)巨大(dà)的(de)發展空(‌'♠γkōng)間(jiān)。1960年(nián)，世界上(shà×↕§©ng)第一(yī)隻REITs在美(měi)國(guó)誕生ε€¥$(shēng)，1971年(nián)，美(měi)國(g✔λuó)REITs僅有(yǒu)34隻，總規βΩ$模約15億美(měi)元，到(dào)目前共有(‌ yǒu)300 個(gè)REITs在運作(zuò)之≥≈'中，總規模超過1萬億美(měi)元（全球1.8萬億美(měi)元），40多 β←§(duō)年(nián)複合增速達14%。γ 亞洲最早出現(xiàn)REITs的(de)國(guó)家(jiā<♣)是(shì)日(rì)本，目前亞洲市(shì)場(chǎ☆×®αng)總規模超過2000億美(měi)元，日(rì)本、新加坡、香港上(s£©±₽hàng)市(shì)交易的(de)REITs規模分(fēn)别÷ε為(wèi)908億、483億、273億美(měi)元。

    在國(guó↕±)外(wài)REITs基金(jīn)蓬勃發展的(de)過程中λ→，也(yě)誕生(shēng)了(le)基金(jīn)管理(lǐ)的εΩ≠¶(de)巨頭。全球房(fáng)地(dì φ)産基金(jīn)龍頭黑(hēi)石集團，目前市(sh¶±πì)值約1400億人(rén)民(mín)币，管±®理(lǐ)資金(jīn)規模3364億美(měi)≤☆元，其中房(fáng)地(dì)産基金(jīn)939億美(měi)元、γ↕<¥私募股權基金(jīn)943億美(měi)元、對(duì)沖δ§σ£基金(jīn)691億美(měi)元、信用(yòng)相(xiàng)關投資基φ✔金(jīn)791億美(měi)元。亞洲房(fáng)地(dì)産基金(jī ±$n)龍頭凱德集團，市(shì)值760億人(€∏rén)民(mín)币，管理(lǐ)房(fáng)地(dì ™&)産基金(jīn)規模約4000億人(rén)民(mín) ε☆币。

    盡管目前我國(guó)的(de)REIT♦Ω↔s基金(jīn)才處于起步階段，基金(jīn)性質與國(guó)外(wài)$€"成熟市(shì)場(chǎng)有(yǒu)較大(dà)區(qū)别，稅¥∞收減免、市(shì)場(chǎng)流通(tō♦'←γng)等政策配套仍不(bù)完善，但(dàn)随著(zhe)住房©∞✔(fáng)存量時(shí)代的(de)到(dàoγ↑₩§)來(lái)，參考國(guó)外(wài)市(♠™shì)場(chǎng)的(de)發展經驗和(hé)我國€δ₹(guó)的(de)政策導向，REITs基金(jīn)将大(♦≥dà)有(yǒu)可(kě)為(wèi)，在這(zhè)個(gè)✘∑φ行(xíng)業(yè)中也(yě)會(huì)誕生(shēng§¶ )如(rú)黑(hēi)石、凱德的(de)房(fá₹×♦ng)地(dì)産基金(jīn)管理(lǐ)巨頭。

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