從(cóng)1998年(nián)住房(fáng)制(zh✘φì)度全面市(shì)場(chǎng)化(huà)改革至今，中國(★≠&guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)$φ場(chǎng)已經經過20年(nián)的(de ¶)快(kuài)速發展。截至2017年(nián)，中國(guó)城(®σchéng)鎮化(huà)率達到(dào)58.5%，根據國(×✘guó)際經驗，未來(lái)城(chéng)鎮化(huà)進程将趨緩，城(εδαβchéng)鎮化(huà)率逐漸提升至70%以上(shàng)™£☆₹。去(qù)年(nián)城(chéng)×¥ 鎮居民(mín)人(rén)均住房(fáng)建築面積≥≈×36.6平方米，已經高(gāo)于日(rì)韓，與發達國(guó)家(jiā)Ω±<☆水(shuǐ)平相(xiàng)當，在城(chéng♣♣×)鎮存量的(de)300億平米商品房(fáng)中，盡管隻有(yǒu)160≥™β$億屬于1988年(nián)之後建設的(de)，但(dà≥α♠€n)基本上(shàng)實現(xiàn)了(le)住有(yǒu)所居。房( πfáng)地(dì)産開(kāi)發的(de)黃(huáng)金(jī ε★n)時(shí)代已經過去(qù)，未來(lái)将進♥✘★入每年(nián)銷售面積穩定甚至下(xià)滑的↑÷β₽(de)“後地(dì)産時(shí)代”，行(xíng§λ☆ )業(yè)将從(cóng)增量向存量市(shì)場(ch✘λǎng)轉變，資本市(shì)場(chǎng)中房(fáng)地(dì)産股票"∞♦¥(piào)的(de)市(shì)盈率幾乎不(bù)會(huì)超過10∑λ倍，也(yě)反映了(le)市(shì)場(chǎng)對(duì)≥∑地(dì)産開(kāi)發行(xíng)業(yè)長 σ>(cháng)期空(kōng)間(jiān)的(de)擔憂。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

随著(zhe)中國(guó)人(rén)均≥£☆♠收入的(de)提高(gāo)，居民(mín)消費(fèi∞™§✔)将更加注重品質和(hé)服務體(tǐ)驗。β☆¥在居民(mín)的(de)衣食住行(xíng)中，“住&rdqu✔≈✘☆o;的(de)品質将越來(lái)越重要(yào)，而影(yǐng₩∑≠£)響居住品質的(de)，除了(le)住房(fáng)品質，最重要(yào)的(<§↔★de)就(jiù)是(shì)社區(qū)物(wù)業(yè)服務。•'₩物(wù)業(yè)服務行(xíng)業(yè)具備持續<↓、穩定、高(gāo)頻(pín)、剛性的(de)消費(fèi)屬₽§性，其提供的(de)維護、養護、管理(lǐ)等一(yī)系列服✘★®務貫穿房(fáng)産的(de)生(shēng)命周期。

過去(qù)20年(nián)裡(lǐ)，物(wù)業(yè)服"✔務定位于房(fáng)地(dì)産産業(yè)鏈的(de)末端£♠≤，商品房(fáng)開(kāi)發才是(shì)地(dì)産商®β×的(de)核心業(yè)務，其下(xià)屬的(de)物(w₩¶φ≥ù)業(yè)公司往往被視(shì)為(wèi)成本中心，✔‍并不(bù)以盈利為(wèi)目的(de)♥±★，從(cóng)事(shì)最基本的(de)保修、保潔、保綠(lǜ)ε★、保安工(gōng)作(zuò)，沒有(yǒu)動β↕力提高(gāo)經營效率、拓展收入來(lái)源，因此物(wù)業∞<÷(yè)行(xíng)業(yè)給人(rén)的(de)感覺是(sh ≠∏ì)缺乏盈利能(néng)力、沒有(yǒu)成長(cháng)性。然而，近(j← γìn)年(nián)來(lái)各大(dà₩£$)地(dì)産商都(dōu)在推進業(yè)務多(duō)元化(huà®∞♠<)，紛紛剝離(lí)旗下(xià)物(wù)業(yè)公司獨立發展，在α ×資本市(shì)場(chǎng)單獨上(shàng)市‍δ∞‌(shì)。剝離(lí)後的(de)物(wù)業(yè)公≤₽司不(bù)僅積極拓展存量市(shì)場(✘&λchǎng)，提高(gāo)市(shì)場(chǎ¥α$ng)份額，更在多(duō)元化(huà)增值服務方面積極探索，挖掘新的(₩★φ≈de)盈利增長(cháng)點。

 （數(shù)據來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院）&✔≥®×nbsp;

依靠收取基礎物(wù)業(yè)管理(lǐ)費(fèi)的(de)模式，↑♦主要(yào)風(fēng)險在于成本的(de)剛性上(sh☆£↕→àng)漲。目前中國(guó)物(wù)業(y≠✘ ¶è)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)具有(yǒu)勞動密集型的(d€↕§¶e)屬性，人(rén)力成本占總成本50%以≥β♠上(shàng)，人(rén)力成本必然會(hu<♠→<ì)逐年(nián)上(shàng)升，行(xíng)業(yè)內(nε↓€'èi)的(de)龍頭企業(yè)通(tōng)過設備智能' (néng)化(huà)、管理(lǐ)優化(huà)、∞®✔÷縮減人(rén)工(gōng)等方式控制(zhì)成本，實現(x↑λiàn)業(yè)務精細化(huà)、标準化(huà)後的(de)規模↕✘效應，同時(shí)物(wù)業(yè)πσα費(fèi)每年(nián)整體(tǐ)有(yǒu)穩定的(de↕∞α)增長(cháng)。在行(xíng)業(yè)整合、龍頭管理(lǐ≠≤)面積快(kuài)速增長(cháng)的(de)背景下★↓"♥(xià)，人(rén)力成本上(shàng)升暫時(shí)不(b♦→'δù)會(huì)是(shì)行(xíng)業‌φ​↓(yè)的(de)主要(yào)風(fē↑✔​←ng)險。

基于社區(qū)經濟的(de)增值服務，是(shì)物(α€φwù)業(yè)行(xíng)業(yè)的(de)潛在♦©↕π增長(cháng)點，有(yǒu)較大(dà)的(de)可(kě)拓展空("βkōng)間(jiān)。物(wù)業(yè÷ )管理(lǐ)公司和(hé)小(xiǎo)區(qū)內(nèi)居民(≥γ₹βmín)日(rì)常接觸頻(pín)繁，處于小(xiǎo©←)區(qū)的(de)線下(xià)流量入口，且用(yòng)戶粘性極強（∑$‌隻要(yào)基礎物(wù)業(yè)服務品質好(hǎo)，拓展>₽§增值服務會(huì)很(hěn)順利）。增值服務δ& 主要(yào)分(fēn)為(wèi)業(yè)主增值服務§∏€γ（房(fáng)屋經紀、社區(qū)金(jīn)融、社'φ₩區(qū)零售、家(jiā)政、幼兒(ér)早教、養老(lǎo)服務等）和$→₩€(hé)非業(yè)主增值服務（針對(duì)開(kāi)發商的 ™ (de)顧問(wèn)咨詢服務、案場(chǎng)服務、工(g±‍©Ωōng)程服務等）。增值服務的(de)盈利能(nén₽•≤≤g)力高(gāo)于基礎服務，人(rén)員(yuán)大(dà)部分(f‌≠εΩēn)是(shì)物(wù)業(yè)人(rén)員(yuá≠÷n)，人(rén)力成本不(bù)需要(yào)增加很(hěn)多(duō)↑γλδ。十年(nián)後，城(chéng)鎮化(huà)進程接近(jìn)尾聲£λ® ，大(dà)部分(fēn)居民(mín)居住在小(xiǎ§>↑o)區(qū)裡(lǐ)，各大(dà)物(wù)業(yè)公®±司占據線下(xià)流量入口，最貼近(jìn)業‍₽✔(yè)主的(de)衣食住行(xíng)，家✔≥β♥(jiā)政、餐飲、養老(lǎo)、教育、文(wén)化(huà)娛樂★α(yuè)等高(gāo)附加值的(de)社區(qū)服務收入取代"∑'基礎物(wù)業(yè)服務的(de)主導地(dì)位，将帶來(lγ₩↓¥ái)物(wù)業(yè)公司盈利模式的(de)質變。 

從(cóng)投資角度看(kàn)，物(wù)業(yè)行(xíng♦")業(yè)與房(fáng)地(dì)産行(xíng)↔£業(yè)雖同處一(yī)個(gè)大(dà)行(xí☆↓ng)業(yè)裡(lǐ)，但(dàn)σ'§≠有(yǒu)本質區(qū)别：1、無周期性，房(fá×₩‍ng)地(dì)産行(xíng)業(yè)受經濟周期影(<γ₽yǐng)響，闆塊估值更是(shì)波動巨大(dà)，盡管過去(ε≤¶≥qù)20年(nián)房(fáng)價呈現β★(xiàn)螺旋上(shàng)漲的(de)特征，但( ¥dàn)市(shì)場(chǎng)對(duì)未§★來(lái)存在悲觀預期，而物(wù)業♥↓​¶(yè)行(xíng)業(yè)非常穩定✔€♠；2、杠杆低(dī)，目前上(shàng)市(shì)的(d¥‌​e)物(wù)業(yè)公司基本處于淨現(xiàn)金(jīn)狀态∞₩≠，房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)杠杆高≤¥ ®(gāo)，受融資收緊的(de)影(yǐng)響較©©大(dà)；3、無政策風(fēng)險，房(fá→♦ng)地(dì)産企業(yè)受到(dào)各類限購(gòu)限售限價限貸♦→←政策的(de)影(yǐng)響，而物(wù)業(yè)行(↓π₹xíng)業(yè)不(bù)存在此類風(fē<δ♥ng)險；4、輕資産，擴張容易，除并購(gòu)以外(wài)的≈γ±∞(de)擴張并不(bù)需要(yào)資本開‌>"(kāi)支；5、成長(cháng)性強，有(yǒu)想象空(kōngλ )間(jiān)，豐富的(de)增值服務內(nèi)容不(bù)斷挖★£掘，新的(de)盈利增長(cháng)點不(bù)斷湧現γΩ♣★(xiàn)。

物(wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)各方面的(de)§•φ'優勢，使其既有(yǒu)很(hěn)強的(de)防禦屬性，÷‍也(yě)有(yǒu)不(bù)錯(cuò)的(de)成長(chán ±γg)屬性。2015-2017年(nián)中國(guó)房(fáng)地(dì∏∞β¥)産市(shì)場(chǎng)的(de)強勁增長(cháng)，以及行(↔☆÷xíng)業(yè)集中度的(de)快(kuài)速提升，保障了(§★♥le)物(wù)業(yè)公司未來(lái)數(shù)年(∏α €nián)新增管理(lǐ)面積的(de)快(♥‍kuài)速增長(cháng)，與此同時(♣♥shí)，高(gāo)盈利能(néng)力的(de)增值服務收入占☆↔Ω>比提升會(huì)帶來(lái)利潤率的(de)持 ≠♥續改善。物(wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)，£₩将是(shì)後地(dì)産時(shí)代中∞$極具投資價值的(de)細分(fēn)行(xín←γ≈↑g)業(yè)。

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