從(cóng)1998年(nián)住房(fáng)制(zhì"← ↑)度全面市(shì)場(chǎng)化(huà)改革至今，中國(gu€ λó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)已÷±經經過20年(nián)的(de)快(kuài)速發展 ​。截至2017年(nián)，中國(guó)城(chéng)鎮化(hu₹↔↔à)率達到(dào)58.5%，根據國(guó)際經驗，未來(lái)城(cβ​™$héng)鎮化(huà)進程将趨緩，城(chéng)鎮化(huà)±≥↔→率逐漸提升至70%以上(shàng)。去(qù)年(nián₩≥₹)城(chéng)鎮居民(mín)人(rén)均住房(fáng)✘©→σ建築面積36.6平方米，已經高(gāo)于日(rì)韓，與發達國(guóεβ')家(jiā)水(shuǐ)平相(xiàng)當，在城(∞ &chéng)鎮存量的(de)300億平米商品房(fán∞☆≠¥g)中，盡管隻有(yǒu)160億屬于1®®≥988年(nián)之後建設的(de)，但(dàn)基本上(shàng)Ω∞φγ實現(xiàn)了(le)住有(yǒu)所居。房(fán↕λ∏‌g)地(dì)産開(kāi)發的(de)黃(huáng)金(jīn)時(sβ¥∏←hí)代已經過去(qù)，未來(lái)将進入每年♦×(nián)銷售面積穩定甚至下(xià)滑的(de)&ldquo♠Ω;後地(dì)産時(shí)代”，行(xíng)業( ↔€♥yè)将從(cóng)增量向存量市(shì)場(chǎng)<β轉變，資本市(shì)場(chǎng)中房(fáng)地(dì)産股票(pi ↔ào)的(de)市(shì)盈率幾乎不(bù)會(huì)超過10倍，也(yě≥ λ₹)反映了(le)市(shì)場(chǎng)對(duì)地(dì)δ♦産開(kāi)發行(xíng)業(yè)長(cháng)φ>∞£期空(kōng)間(jiān)的(de)擔憂。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

随著(zhe)中國(guó)人(rén)均收入的(de)提高(g™≈≈&āo)，居民(mín)消費(fèi)将更加注重品質和(héλ∑✔)服務體(tǐ)驗。在居民(mín)的(₽£→de)衣食住行(xíng)中，“★₩住”的(de)品質将越來(lái)越重要§∏§(yào)，而影(yǐng)響居住品質的(de)，₩™除了(le)住房(fáng)品質，最重要(yào)的(de↔≤ ∞)就(jiù)是(shì)社區(qū)物(wù)業÷‌≥(yè)服務。物(wù)業(yè)服務行(xíng)業(yè)具備持續←™、穩定、高(gāo)頻(pín)、剛性的(de∑<∏ )消費(fèi)屬性，其提供的(de)維護、養護、管理(lǐ)等一(yī)系×π₩列服務貫穿房(fáng)産的(de)生(s∞¥ εhēng)命周期。

過去(qù)20年(nián)裡(lǐ)，物(wù)業(yσ è)服務定位于房(fáng)地(dì)産産業(yè)鏈的(Ω®de)末端，商品房(fáng)開(kāi)★₹↑發才是(shì)地(dì)産商的(de)核心業<±₩↕(yè)務，其下(xià)屬的(de)物(wù)★≥₩ 業(yè)公司往往被視(shì)為(wèi)成本中心，并不(bù)以≈₽♥™盈利為(wèi)目的(de)，從(cónα↕‍‌g)事(shì)最基本的(de)保修、保潔、保綠(lǜ)、保安工(gōng)€¶作(zuò)，沒有(yǒu)動力提高(gāo)經營效率、拓‌±展收入來(lái)源，因此物(wù)業(y ©è)行(xíng)業(yè)給人(rén)的(de)感覺是(shì)缺乏♠∞盈利能(néng)力、沒有(yǒu)成長(cháng)性。然而∏λ，近(jìn)年(nián)來(lái)各大(dà)地(ε×£↕dì)産商都(dōu)在推進業(yè)務多(✔→♠duō)元化(huà)，紛紛剝離(lí)旗下(xià)物(β≠™£wù)業(yè)公司獨立發展，在資本市(sε ♣hì)場(chǎng)單獨上(shàng)市∞₩←(shì)。剝離(lí)後的(de)物(wù)業(yè)公司不(bù)僅積≠ 極拓展存量市(shì)場(chǎng)，提高(gāo)市≠✔(shì)場(chǎng)份額，更在多(duō)元化(huà)增值服務方面積極✔λε探索，挖掘新的(de)盈利增長(chán∑÷ εg)點。

 （數(shù)據來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研→←ε§究院） 

依靠收取基礎物(wù)業(yè)管理(lǐ)Ω"費(fèi)的(de)模式，主要(yào)風(fēng)險在于成本的₽$₽(de)剛性上(shàng)漲。目前中國(guó)物(wù)業(y<α≠€è)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)具有(y∑εǒu)勞動密集型的(de)屬性，人(rén)力成本占總成本50%以上(s↓>"hàng)，人(rén)力成本必然會(huì)逐年(niáα™♣n)上(shàng)升，行(xíng)業(yè)內(nèi)的↓<(de)龍頭企業(yè)通(tōng)過設備智能(néng) £↓≥化(huà)、管理(lǐ)優化(huà)、縮減人(rén)工(gōng)等≈>→方式控制(zhì)成本，實現(xiàn)業(yè)務精細化(huà)、标準化γ→ ↕(huà)後的(de)規模效應，同時(shí)物(wù)&$業(yè)費(fèi)每年(nián)整體(tǐ)有(yǒu)穩定的(de)​π←增長(cháng)。在行(xíng)業(yè)‍¥Ω÷整合、龍頭管理(lǐ)面積快(kuài)速增¶γ長(cháng)的(de)背景下(xià)≥<✘€，人(rén)力成本上(shàng)升暫時(±§←shí)不(bù)會(huì)是(shì)行(xíng)業(yè)的(d☆‍e)主要(yào)風(fēng)險。

基于社區(qū)經濟的(de)增值服務，是(sα→‌hì)物(wù)業(yè)行(xíng)業(yè)的(de)潛在增長(chán>¥§g)點，有(yǒu)較大(dà)的(de)可(k ¶ě)拓展空(kōng)間(jiān)。物(wù)業(yè)管理(lǐ)∏✘™φ公司和(hé)小(xiǎo)區(qū)內(nèi)居民(mín)日(rì)常®♥接觸頻(pín)繁，處于小(xiǎo)區(qū)的(de)線下(xiàφ↔&₹)流量入口，且用(yòng)戶粘性極強（隻要(yào)基礎物(wù'α$)業(yè)服務品質好(hǎo)，拓展增值服務會(huì)∞±很(hěn)順利）。增值服務主要(yào)分≠↔(fēn)為(wèi)業(yè)主增值服務（房(fáng)屋經紀、社♥±區(qū)金(jīn)融、社區(qū)零售、家(jε •iā)政、幼兒(ér)早教、養老(lǎo)服務等）和(hé)非業(yè ™≥)主增值服務（針對(duì)開(kāi)發商的(de)顧問(wèn)÷§★>咨詢服務、案場(chǎng)服務、工(gōng)程服務等）。增值服務的(de)Ω'≠盈利能(néng)力高(gāo)于基礎服務，人(rén)員(yuán)大≥<(dà)部分(fēn)是(shì)物(wù)業(yè)人(∑₽rén)員(yuán)，人(rén)力成本不(bù)✔σ₩需要(yào)增加很(hěn)多(duō)。十年(nián)後 ¶，城(chéng)鎮化(huà)進程接近(jìn)尾聲，大↓≠•(dà)部分(fēn)居民(mín)居住在小(xiǎo)區(qū)裡(lǐ)γ♣♣，各大(dà)物(wù)業(yè)公司占據線下(xiàβ​ )流量入口，最貼近(jìn)業(yè)主的(de)衣食住行(xíng)，家(±>  jiā)政、餐飲、養老(lǎo)、教育、文(wén)化(huà)娛樂Ωσε¶(yuè)等高(gāo)附加值的(de)社區(qū)服務收入取代基礎物('∏∏πwù)業(yè)服務的(de)主導地(dì)位，将帶來(lái)物(w‍₽♦↔ù)業(yè)公司盈利模式的(de)質變。 

從(cóng)投資角度看(kàn)，物(wù)業(" ♥yè)行(xíng)業(yè)與房(fáng)地(dì)産行(x↑☆íng)業(yè)雖同處一(yī)個(gè)大(dà)行(​&xíng)業(yè)裡(lǐ)，但(dàn)有(yǒu)本質區(qū)别：1、σπ↔₩無周期性，房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)受經濟周期γ✘₹λ影(yǐng)響，闆塊估值更是(shì)波動巨大(dà)，盡管過‍♥≠♣去(qù)20年(nián)房(fáng)價呈現(xiàn)螺旋上(s​✘ αhàng)漲的(de)特征，但(dàn)市(shì)場(chǎng§> ')對(duì)未來(lái)存在悲觀預期，而物(wù)業(yè)€λσ行(xíng)業(yè)非常穩定；2、杠杆低(d→€​ī)，目前上(shàng)市(shì)的(de)物(wù)業(∑↑yè)公司基本處于淨現(xiàn)金(jīn)狀态，房(fáng)€βφ地(dì)産行(xíng)業(yè)杠杆高(gāo)，受融資收緊的≈£∑(de)影(yǐng)響較大(dà)；3、無政策風(fēng)險，房∑™(fáng)地(dì)産企業(yè)受到(d​γ≤↔ào)各類限購(gòu)限售限價限貸政策的(de)÷φ©"影(yǐng)響，而物(wù)業(yè)行(xíng)業(y→≈™<è)不(bù)存在此類風(fēng)險；4、輕資産，< ≈擴張容易，除并購(gòu)以外(wài)的(de)擴張并∞↑不(bù)需要(yào)資本開(kāi)支；δ>5、成長(cháng)性強，有(yǒu)想象空(kōng)間(jiān€≠≈)，豐富的(de)增值服務內(nèi)容β✘£δ不(bù)斷挖掘，新的(de)盈利增長(cháng)點不(bù)斷湧現(xià↑λ™n)。

物(wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)各方面的(de)優×βγ&勢，使其既有(yǒu)很(hěn)強的(de$φ≥♥)防禦屬性，也(yě)有(yǒu)不(bσαù)錯(cuò)的(de)成長(cháng)屬性。2015-2017年₩ £(nián)中國(guó)房(fáng)地(‍$±dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)強‍&勁增長(cháng)，以及行(xíng)業(yè)集中度的(de)快(₽> kuài)速提升，保障了(le)物(wù)業(y$&è)公司未來(lái)數(shù)年(nián)新增管理(lǐ)∏ 面積的(de)快(kuài)速增長(chángδ✔)，與此同時(shí)，高(gāo)盈利能(né​↕‌₹ng)力的(de)增值服務收入占比提升會(huì)帶來(lái)利潤率的(dε¥e)持續改善。物(wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)πφ，将是(shì)後地(dì)産時(shí)代中極具投資價值的(d>®e)細分(fēn)行(xíng)業(yè)。

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